Jakie dokumenty zabrać do prawnika od prawa deweloperskiego w Krakowie?
Coraz więcej osób w Krakowie kupuje mieszkania na rynku pierwotnym. Rosną też oczekiwania wobec przejrzystości inwestycji i umów. To dobry kierunek, bo nowe prawo deweloperskie zwiększa ochronę nabywcy, ale w praktyce liczy się komplet dokumentów i uważna analiza.
W tym artykule znajdziesz listę dokumentów, które przyspieszają pracę prawnika i obniżają ryzyko. Niezależnie od etapu inwestycji, dobrze przygotowany pakiet pozwala szybko ocenić status gruntu, finansowanie i treść umów.
Jakie dokumenty powinien otrzymać prawnik prawa deweloperskiego?
Najlepiej przekazać pełny zestaw dotyczący inwestycji, gruntu, finansowania oraz umów z nabywcami i wykonawcami.
To umożliwia sprawdzenie zgodności z nowym prawem deweloperskim obowiązującym od 1 lipca 2022 roku, w tym z mechanizmami Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i mieszkaniowego rachunku powierniczego. Prawnik prawa deweloperskiego w Krakowie sprawdza wtedy także lokalne plany, wpisy w księdze wieczystej i zgodność projektu z decyzjami administracyjnymi.
Jakie dokumenty od dewelopera są niezbędne przy due diligence?
Kluczowe są materiały potwierdzające prawidłowość procesu budowlanego i zgodność z przepisami.
Prospekt informacyjny wraz z załącznikami.
Umowy deweloperskie i rezerwacyjne stosowane w inwestycji oraz wzory aneksów.
Decyzja o pozwoleniu na budowę i projekt budowlany.
Dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych.
Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lub zgłoszenie zakończenia budowy, jeśli dotyczy etapu po wybudowaniu.
Harmonogram przedsięwzięcia i standard wykończenia.
Informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym, regulamin banku, harmonogram wypłat.
Polisy ubezpieczeniowe budowy i odpowiedzialności cywilnej.
Korespondencja z bankiem finansującym oraz raporty z postępu prac dla banku.
Prawnik weryfikuje także, czy na danym etapie deweloper realizuje obowiązki wynikające z przepisów, na przykład przed pozwoleniem na użytkowanie powinien najpierw wybudować, ustanowić odrębną własność i przenieść prawo na nabywcę.
Jakie dokumenty gruntowe i planistyczne warto zweryfikować?
Najważniejsze są księga wieczysta, dokumenty planistyczne i decyzje wpływające na sposób zabudowy.
Aktualny odpis z księgi wieczystej wraz z historią wpisów.
Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. W 2025 roku analizuje się także plan ogólny gminy lub dotychczasowe studium w okresie przejściowym.
Decyzja środowiskowa i raport oddziaływania na środowisko, jeśli były wymagane.
Decyzje dotyczące zjazdów i dostępu do drogi publicznej.
Umowy i warunki przyłączeń mediów oraz przebieg sieci.
Służebności, użytkowanie wieczyste, ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości.
Informacje o obszarach ochrony konserwatorskiej, jeżeli inwestycja leży w strefie zabytkowej Krakowa.
Jakie umowy z wykonawcami i podwykonawcami warto przedstawić?
Potrzebne są umowy pokazujące realny łańcuch realizacji i gwarancji jakości.
Umowa z generalnym wykonawcą wraz z aneksami.
Lista kluczowych podwykonawców i zakresy ich robót.
Harmonogram rzeczowo-finansowy oraz protokoły odbiorów.
Zapisy o rękojmi i gwarancjach, w tym karty gwarancyjne materiałów i urządzeń.
Polisy ubezpieczeniowe wykonawców i potwierdzenia opłacenia składek.
Postanowienia o karach umownych, waloryzacji i mechanizmach rozwiązywania sporów.
Jakie dokumenty notarialne i wpisy w księdze wieczystej sprawdzamy?
Sprawdzamy akty notarialne, wpisy i zabezpieczenia roszczeń nabywców.
Akt notarialny umowy deweloperskiej oraz protokoły odbioru lokalu.
Wniosek o wpis roszczenia nabywcy do działu III księgi wieczystej i potwierdzenie jego ujawnienia.
Wpisy hipotek, służebności i ostrzeżeń w księdze wieczystej.
Promesa lub zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu po zapłacie ceny.
Akt notarialny przeniesienia własności po ustanowieniu odrębnej własności lokalu.
Pełnomocnictwa notarialne użyte w transakcjach.
Jakie dokumenty finansowe i zabezpieczenia wpływają na ryzyko projektu?
Liczą się dane o kondycji dewelopera i realne zabezpieczenia wpłat nabywcy.
Sprawozdania finansowe dewelopera i grupy kapitałowej.
Umowy kredytowe i zabezpieczenia bankowe, w tym umowy z bankiem prowadzącym rachunek powierniczy.
Potwierdzenie odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Polisy ubezpieczeniowe inwestycji i cesje praw na rzecz nabywców lub banku.
Oświadczenia o braku zaległości publicznoprawnych wpływających na inwestycję.
Jakie dokumenty powinien przygotować nabywca przed podpisaniem umowy?
Potrzebne są dane do aktu i dokumenty potwierdzające finansowanie oraz sytuację rodzinną.
Dokument tożsamości i dane do aktu notarialnego.
Informacja o ustroju majątkowym małżeńskim, ewentualne orzeczenie o rozdzielności lub zgoda małżonka.
Decyzja kredytowa lub promesa banku, jeśli zakup jest finansowany kredytem.
Numer księgi wieczystej nieruchomości, której dotyczy transakcja, jeśli jest już wyodrębniona.
Pełnomocnictwo, jeśli działa pełnomocnik.
Informacja o źródłach finansowania wpłat i harmonogramie płatności.
Jak przygotować dokumenty, żeby prawnik mógł działać szybciej?
Porządek, jasne nazwy plików i pełne skany skracają czas analizy.
Pogrupuj pliki według obszarów: grunt, budowa, finansowanie, umowy, notariat.
Nazwij pliki czytelnie, na przykład „KW_odpis_data”, „Pozwolenie_na_budowę”, „Umowa_deweloperska_wzór”.
Dołącz pełne skany w dobrej jakości oraz wersje edytowalne dokumentów.
Dodaj krótkie streszczenie inwestycji z datami, etapem realizacji i planowanymi terminami.
Wskaż pytania priorytetowe i ryzyka, które budzą wątpliwości.
Przekaż informacje o terminach wynikających z umów i decyzji administracyjnych.
Dobrze zebrane dokumenty pozwalają szybko ocenić ryzyka i zaproponować bezpieczną ścieżkę. W Krakowie dochodzą aspekty lokalne, jak plany miejscowe i ochrona konserwatorska. Wsparcie doświadczonego prawnika prawa deweloperskiego w Krakowie skraca proces i pomaga uniknąć kosztownych błędów.
Prześlij komplet dokumentów do weryfikacji i umów analizę umowy deweloperskiej, aby bezpiecznie i sprawnie sfinalizować zakup.
Chcesz, żeby prawnik szybko ocenił status gruntu, finansowanie i umowy oraz zidentyfikował największe ryzyka transakcji? Prześlij komplet dokumentów do weryfikacji i umów analizę: https://ipsolegal.pl/nowe-prawo-deweloperskie/.
